Calcolo mutuo
Dal prezzo della casa alla rata del mese.
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Esempio
Esempio: casa da 230.000 € con anticipo del 20%, mutuo a 25 anni al 3,2%
Una coppia compra la prima casa a 230.000 €. Inserisce: «Una casa (prezzo e anticipo)», prezzo 230.000, anticipo 20%, tasso 3,2, durata 25 anni, rata costante alla francese. Quanto si paga al mese, e che cosa cambia con un’altra durata, un anticipo più alto o l’ammortamento all’italiana?
- Anticipo 46.000 €, importo finanziato 184.000 €: la banca copre l’80% del prezzo.
- Rata mensile 891,81 € per 300 rate. Della prima, 490,67 € sono interessi: il 55%.
- Nel piano anno per anno, dopo 10 anni restano da rimborsare 127.357,39 €: è la cifra da guardare se si pensa a una surroga.
- Con 100 € in più al mese il mutuo finisce 43 mesi prima (3 anni e 7 mesi) e gli interessi scendono a 70.232,00 €.
| Scelta | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|
| 25 anni, alla francese | 891,81 € | 83.542,76 € |
| 20 anni, alla francese | 1.038,98 € | 65.355,05 € |
| 30 anni, alla francese | 795,74 € | 102.465,69 € |
| 25 anni, all’italiana | da 1.104,00 € a 615,97 € | 73.845,72 € |
| 25 anni, anticipo 30% (161.000 € finanziati) | 780,33 € | 73.100,63 € |
| 25 anni, 100 € in più al mese | 891,81 € + 100,00 € | 70.232,00 € |
891,81 € al mese e 83.542,76 € di interessi in 25 anni. Con la regola di massima della rata entro un terzo del reddito servono almeno 2.675,43 € netti al mese. Restano fuori istruttoria, perizia, notaio e l’imposta sostitutiva, che sulla prima casa è lo 0,25% di 184.000 €: 460 €.
Come funziona
- Scrivi il prezzo dell’immobile e l’anticipo, come importo o come percentuale, per esempio 20%.
- Imposta il tasso annuo e la durata, poi leggi la rata mensile e l’importo finanziato.
- Guarda il piano di ammortamento e aggiungi un versamento extra al mese per vedere quanto prima finisci di pagare.
Domande frequenti
- Come si calcola la rata del mutuo?
- Con l’ammortamento alla francese, il più usato in Italia: l’importo finanziato (prezzo meno anticipo), il tasso annuo diviso per 12 e il numero di rate mensili. La rata resta uguale per tutta la durata; all’inizio è fatta soprattutto di interessi, verso la fine soprattutto di capitale.
- Quanto anticipo serve?
- Di solito le banche finanziano fino all’80% del valore dell’immobile, quindi serve un anticipo di almeno il 20%, più le spese. Oltre l’80% si trovano offerte solo in casi particolari, spesso con condizioni diverse. Prova più importi per vedere come cambia la rata; tieni presente che in genere la rata non dovrebbe superare un terzo circa del reddito netto mensile.
- La rata comprende spese e assicurazioni?
- No, solo il mutuo vero e proprio. A parte ci sono istruttoria, perizia, notaio, imposta sostitutiva (0,25% dell’importo per la prima casa, 2% per la seconda) e l’assicurazione sull’immobile richiesta dalla banca. Per confrontare le offerte guarda il TAEG.
- E se il tasso è variabile?
- Il calcolo usa un solo tasso per tutta la durata, quindi descrive esattamente un mutuo a tasso fisso. Con un tasso variabile la rata cambia nel tempo: prova un tasso più alto per vedere quanto salirebbe la rata se i tassi aumentassero.
- Meglio l’ammortamento alla francese o all’italiana?
- Con 184.000 € a 25 anni al 3,2%: alla francese la rata è sempre 891,81 € e gli interessi sono 83.542,76 €; all’italiana la quota di capitale è fissa (613,33 € al mese), la prima rata è 1.104,00 € e scende fino a 615,97 €, con 73.845,72 € di interessi. All’italiana si paga meno in tutto, ma all’inizio serve un reddito più alto.
- Quanto fa risparmiare versare qualcosa in più ogni mese?
- Scrivilo in «Versamento extra al mese»: va tutto a ridurre il capitale. Nell’esempio, 100 € in più al mese su 184.000 € a 25 anni accorciano il mutuo di 43 mesi e fanno risparmiare 13.310,76 € di interessi. Chiedi alla banca come accetta i rimborsi parziali anticipati.
- Viene inviato qualcosa a un server?
- No. Tutto viene calcolato nel browser.
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