Baufinanzierungsrechner
Vom Kaufpreis der Immobilie zur monatlichen Rate.
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Beispiel
400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Eigenkapital, 3,5 % über 30 Jahre: 1.436,94 € Rate
Eine Familie kauft eine Wohnung für 400.000 € und bringt 80.000 € Eigenkapital mit. Eingabe: Immobilienkauf, Kaufpreis 400.000, Eigenkapital 80.000, Sollzins 3,5, Laufzeit 30 Jahre, Annuitätendarlehen, Tilgungsplan „Jahr für Jahr“.
- Darlehensbetrag 400.000 € − 80.000 € = 320.000 €, Finanzierungsanteil 80 %.
- Monatsrate 1.436,94 €; von der ersten Rate sind 933,33 € Zinsen (65 %).
- Restschuld laut Tilgungsplan nach 10 Jahren 247.766,36 €, nach 15 Jahren 201.004,67 € – das ist der Betrag, für den nach dem Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung nötig wird.
| Variante | Monatsrate | Zinsen gesamt | Raten |
|---|---|---|---|
| 30 Jahre | 1.436,94 € | 197.300,17 € | 360 |
| 25 Jahre | 1.602,00 € | 160.597,65 € | 300 |
| 30 Jahre + 200 € Sondertilgung pro Monat | 1.436,94 € + 200,00 € | 154.579,04 € | 290 |
Über 30 Jahre kostet das Darlehen 197.300,17 € Zinsen, zusammen 517.300,17 €. 200 € Sondertilgung im Monat machen es 70 Monate früher fertig (5 Jahre und 10 Monate) und senken die Zinsen auf 154.579,04 €. Kaufnebenkosten sind nicht eingerechnet.
So funktioniert es
- Geben Sie den Kaufpreis und Ihr Eigenkapital ein – als Betrag oder als Prozentsatz wie 20 %.
- Stellen Sie Sollzins und Laufzeit ein und lesen Sie die Monatsrate und den Darlehensbetrag ab.
- Sehen Sie sich den Tilgungsplan an und tragen Sie eine monatliche Sondertilgung ein, um zu sehen, wie viel früher das Darlehen abbezahlt ist.
Häufige Fragen
- Wie wird die Monatsrate berechnet?
- Wie beim Annuitätendarlehen üblich: aus dem Darlehensbetrag (Kaufpreis minus Eigenkapital), dem Sollzins geteilt durch 12 und der Zahl der Monatsraten. Die Rate bleibt gleich; anfangs ist der größte Teil davon Zins. Bei 3,5 % Zins und 30 Jahren Laufzeit entspricht das einer anfänglichen Tilgung von knapp 1,9 %.
- Wie viel Eigenkapital brauche ich?
- Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie selbst tragen können; üblich sind 20 bis 30 % des Kaufpreises. Weniger Eigenkapital bedeutet meist einen höheren Zins. Probieren Sie ein paar Beträge aus, um zu sehen, wie sich die Rate ändert.
- Sind die Kaufnebenkosten schon eingerechnet?
- Nein – nur das Darlehen selbst. Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (etwa 2 %) und gegebenenfalls die Maklerprovision kommen hinzu. Zahlen Sie sie aus dem Eigenkapital, ziehen Sie sie vorher vom eingegebenen Eigenkapital ab.
- Gilt der Zins für die ganze Laufzeit?
- Der Rechner nimmt das an. In Deutschland ist der Sollzins meist nur 10 bis 15 Jahre festgeschrieben; danach brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins. Rechnen Sie zur Sicherheit auch mit einem höheren Zins. Was eine Sondertilgung spart, sehen Sie im Ergebnis – viele Verträge erlauben 5 bis 10 % im Jahr.
- Wie hoch ist die Restschuld nach 10 oder 15 Jahren?
- Das steht im Tilgungsplan „Jahr für Jahr“ in der Spalte Restschuld. Für 320.000 € zu 3,5 % über 30 Jahre: nach 10 Jahren 247.766,36 €, nach 15 Jahren 201.004,67 €. Mit diesem Betrag rechnen Sie die Anschlussfinanzierung, am besten auch mit einem höheren Zins.
- Was bringt eine kürzere Laufzeit?
- Eine höhere Rate, aber weniger Zinsen: 320.000 € zu 3,5 % kosten über 30 Jahre 1.436,94 € im Monat und 197.300,17 € Zinsen, über 25 Jahre 1.602,00 € im Monat und 160.597,65 € Zinsen.
- Wird etwas übertragen?
- Nein. Gerechnet wird in Ihrem Browser.
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